Taxe și Costuri la Cumpărarea unui Apartament în 2026: Ghid Complet

Prețul din anunț nu este tot ce plătești când cumperi o locuință. În 2026, cumpărătorul unui apartament în București trebuie să bugeteze, pe lângă preț, onorariul notarial, taxa de intabulare, eventual TVA-ul (la locuințele noi) și o serie de costuri mai mici care se adună. Mai jos găsești lista completă, cu un exemplu de calcul.

1. Onorariul notarial

Onorariul notarului se calculează progresiv, în funcție de valoarea din contract, pe baza grilei minimale a Uniunii Naționale a Notarilor Publici (Ordinul Ministerului Justiției nr. 177/C/2024). La onorariu se adaugă TVA de 21%. De regulă, onorariul este plătit de cumpărător, dar părțile pot negocia altfel.

Pentru un apartament de aproximativ 180.000 €, onorariul notarial cu TVA ajunge, orientativ, în jurul a 0,8–1% din preț. Cere întotdeauna notarului un calcul exact înainte de semnare.

2. Taxa de intabulare (ANCPI)

Înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară costă 0,15% din valoarea tranzacției pentru persoane fizice (0,5% pentru persoane juridice). Se plătește de cumpărător, de obicei prin notar, în ziua semnării.

3. Impozitul pe transferul proprietății

Impozitul pe transfer este datorat de vânzător: 3% dacă a deținut proprietatea cel mult 3 ani și 1% dacă a deținut-o mai mult de 3 ani. Deși nu îl plătești tu, e bine să știi de el – influențează negocierea, mai ales la apartamentele cumpărate recent de la dezvoltator.

4. TVA la apartamentele noi

Când cumperi direct de la dezvoltator o locuință nouă (nevândută anterior), prețul include TVA. Din august 2025, cota standard de TVA în România este de 21%, iar vechea cotă redusă de 5% pentru locuințe a fost eliminată. A existat o perioadă de tranziție cu cota de 9% pentru contractele care îndeplineau anumite condiții (inclusiv plafonul de 120 mp și 600.000 lei), care s-a încheiat în vara lui 2026. Verifică întotdeauna cu notarul regimul aplicabil la data semnării.

Important: la revânzare între persoane fizice – de exemplu, un apartament într-un bloc nou cumpărat de la un proprietar, nu de la dezvoltator – nu se aplică TVA. Pentru mai multe detalii, citește și ghidul nostru despre TVA la apartamentele noi.

5. Costuri mai mici, dar reale

• Extras de carte funciară pentru autentificare – obținut de notar, cost mic;
• Certificat fiscal de la primărie (obligația vânzătorului);
• Certificat energetic – obligatoriu la vânzare, asigurat de vânzător;
• Evaluare – dacă iei credit ipotecar, banca cere un raport de evaluare (aprox. 100–200 €);
• Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) și, la credit, asigurarea facultativă cerută de bancă;
• Comisionul agenției, dacă este cazul – verifică în anunț sau întreabă direct înainte de vizionare.

Exemplu de calcul: apartament de 180.000 € (revânzare, bloc nou)

• Preț: 180.000 €;
• Onorariu notarial + TVA: aprox. 1.500–1.800 € (orientativ);
• Intabulare ANCPI (0,15%): aprox. 270 €;
• Evaluare bancă (dacă e cazul): aprox. 150 €;
• Total costuri suplimentare cumpărător: aprox. 2.000–2.300 €, adică sub 1,5% din preț.

Exemplul corespunde apartamentului de 3 camere din Allegoria Colentina, cu loc de parcare inclus – fără TVA, pentru că este o revânzare.

Cum reduci costurile

1. Cere oferte de la 2–3 notari; onorariul minim e reglementat, dar serviciile adiacente diferă.
2. Negociază cine suportă onorariul notarial, mai ales dacă vânzătorul vrea o vânzare rapidă.
3. Alege o ofertă cu parcare sau boxă incluse – evită un al doilea contract și a doua rundă de taxe.
4. Dacă iei credit, compară costul total (DAE), nu doar dobânda. Vezi și credit ipotecar vs. cash.

Întrebări frecvente

Cine plătește taxele notariale, cumpărătorul sau vânzătorul?

Prin lege, cumpărătorul suportă de regulă onorariul notarial și intabularea, iar vânzătorul impozitul pe transfer. Părțile pot conveni altfel în contract.

Se plătește TVA la un apartament într-un bloc nou cumpărat de la o persoană fizică?

Nu. TVA-ul se aplică doar la prima vânzare, de la dezvoltator (persoană impozabilă). Revânzarea între persoane fizice nu este purtătoare de TVA.

Cât durează intabularea?

În regim normal, câteva zile lucrătoare de la depunerea cererii de către notar. Există și regim de urgență, contra cost.

Informațiile au caracter general și reflectă legislația la data publicării (septembrie 2026). Pentru calcule exacte, consultă notarul.

Ai întrebări despre costurile unei tranzacții? Scrie-ne pe WhatsApp sau contactează-ne.